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| ≪ 不動産購入と資金計画 ≫
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ファイナンシャル・プランニングは、財産を築くための地図のようなものです。
計画を実行すればほぼ願ったように財は成ります。
資産の金額－負債の金額＝現在の財産。←財産作りのスタートです。
まず3ヶ月以上の生活費の蓄財、医療保険、生命保険、所得保障保険など、リスクを補填し、財産をつくります。投資の種類は、銀行預金、不動産、株式、投資信託など。不動産の購入予算は教育費・退職後も検討し計画します。
■ 賃貸と購入のメリットとデメリット
賃貸
◎ 転居が気軽であり・目的に沿って住居を移動できる
× 老後も家賃の支払い有・ 家賃の値上がり不安・住居費は消費
購入
◎ 自分の資産とできる・ 老後の住居費が不要・自由にリフォーム
× 負債が多くなる場合がある・買い替えできない場合、一生住まうことに。
■ 賃貸と購入の住居費を定年まで比べます。
・賃貸
25歳の人が60歳まで賃料10万円を35年間支払い続ける。
家賃 5,040万円・ 更新手数料 170万円。60歳までに5210万円を消費し、その後も賃料を払い続ける。
・購入
25歳の人が3500万円のマンションを購入。60歳までに支払う。
購入物件 3,500万円・35年の住宅ローン（金利2.375％）は総支払額4,120万円、月額約10万円の支払い。頭金 750万円、購入諸経費 280万円 、35年間の住宅ローンを組むと、5,150万円の住居費。
住宅ローンの繰り上げ返済で、住居費を圧縮もできます。
自己所有にすると固定資産税・都市計画税・管理費・修繕積立金がかかる。リフォーム費用も見積もる。60歳以降の住居費は諸経費のみ。
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| ≪ 自己資金 ≫
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不動産の購入には、物件の価格に加えて税金や司法書士手数料・仲介手数料などの諸費用がかかります。それらの合計は、中古物件なら不動産価格の7％前後と見積もります。これはエリアや築年により若干の幅があります。例えば3000万円の物件を購入する時の諸費用は200万円前後。3000万円の不動産を購入するには3200万円ほどの資金計画が要るのです。購入可能な不動産はとは貯蓄額と借入できる金額、そして贈与があるなら加算。諸費用まで入れた計算で算出します。
■ 不動産の購入予算 ＝ 自己資金（頭金＋諸費用）＋ 住宅ローン借り入れ可能金額
自己資金から購入可能な価格を予測してみましょう。
≪自己資金 万円と、親族からの贈与・借り入れ 円≫
この部分が頭金と諸費用になります。中古マンションなら物件価格の26～8％と見積もります。
購入希望の物件が3500万円ほどとすると、この部分は約900万円の用意が理想的です。ただし一概に2割の頭金ともいえませんので、金融機関と相談もしてみてください。
自己資金と頭金を同じものではありません。
頭金とは、現金で支払う住宅購入費です。
物件価格の2割を自己資金としますと諸費用の支払いが不足することがあります。
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| ≪ 諸費用 ≫
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諸費用は新築の場合で物件価格の3～5％、中古の場合で5～8％が目安です。中古マンションなら、資産価値が高いほど諸経費（税金）もかかります。
■ 中古マンション購入時の諸費用について次のものがあります。
売買契約時 売買契約書用の印紙税・仲介手数料
ローン契約時 ローン保証料・金融機関へのローン手数料・団体信用生命保険料・火災保険料
金銭消費貸借契約書の印紙税
抵当権設定の登記の登録免許税・土地・建物を登記の登録免許税・司法書士への手数料
固定資産税・都市計画税 不動産取得税
このように頭金の他に物件によって価格の2～10%に相当する諸費用が必要です。不動産購入前に準備する金額は3割と見積もり余裕のある資金計画とします。
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| ≪ 住宅ローン返済 ≫
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家は買うと計画をすると資産形成はし易くなります。不動産購入にはある程度自己資金が必要です。自己資金を多く準備し借入は低く抑えます。
■ 住宅ローンを選ぶポイント
住宅ローンは返済自由度の高い銀行を選びます。繰上げ返済に費用がかかるようではいけません。借り入れ期間は長ければ長いほど不動産に使用する費用は多くなります。そして過分な住宅を購入ことをしないことです。広すぎる家、多すぎる部屋、住宅ローンの借り過ぎ、これらはライフプランに影響を与えます。
ローンは借りられる額ではなく、必要な住宅を購入する額を借ります。
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| ≪ 上手なローン返済 ≫
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今支払っている家賃に負担でなければ、その賃料を、今後の住居費として目安にすることができます。住宅購入後は住宅ローンの返済と管理費・修繕積立金、所有に関わる税金がかかります。これらを含めた金額がその後の住居費となりますので、住宅ローンの返済額は今の家賃よりも低くしておきます。繰り上げ返済など、借り入れ早期に集中して行い元金を返済するとその分の金利がかからないため、返済期間が短くなります。
■ 住宅ローン手続き
売買契約⇒ローン申し込み⇒ローン審査⇒ローン契約⇒融資の実行⇒所有権移転登記・保証会社の抵当権設定登記⇒入居
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| ≪ ライフプランと資産形成 ≫
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豊かさと安心をお客さまへ。ご自分のライフスタイルを維持するための資産構築、表参道不動産では長年不動産でキャリアを積んだ不動産の専門家がお客さまのライフプランにあった資産構築をプロデュースしています。お客さまの資産計画をお手伝いする不動産コンサルティングサービスは、資産運用・資産管理のお客さまのみならず、これから資産を築く方、不動産購入の資金計画が心配の方にも、お気軽にご利用いただいております。
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不動産購入と諸費用支払い |
| ①資金計画を立てる |
購入する家の予算を立てます。月々の返済額の上限も決めます。銀行に住宅ローンの相談をしておきます。 |
| ②情報を集める |
不動産会社に予算の上限を伝えます。併せてエリア・間取り・その他物件探しに必要な事項を伝えます。 |
| ③物件を見に行く |
建物や室内の他に、住環境・日当たり・騒音なども確認します。管理についても確認します。 |
| ④契約 |
費用の発生が始まります。頭金・契約書の印紙・仲介手数料（多くは半分）の支払。これらは現金で用意します。 |
| ⑤住宅ローン |
契約後に銀行に手続きに行きます。審査が通ったら金銭消費貸借契約。契約書に貼る印紙代。銀行によって事務手数料や保証料・火災保険料など。 |
| ⑥決済 |
住宅ローンが実行され残代金を売主に支払い。固定資産税などの日割りを清算・仲介手数料（残代金）・登記手数料・司法書士手数料などを支払い物件の引渡しを受ける。 |
| ⑦新居へ転居 |
住宅ローンの返済開始。管理費・修繕積立金の支払い。不動産取得税の支払い。 |
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