不動産購入について
不動産購入の流れ
資金計画を立てる→ 不動産情報の収集→ 物件を確認→ 不動産の売買契約→住宅ローン申し込みと契約→ 残金清算→物件の引渡し→入居、となります。

●「資金計画」を立てましょう。
収入や生活費やのバランスを考えながら、購入する不動産の価格を決めましょう。 不動産を購入するときは、物件の価格に加えて、税金や仲介手数料などの諸費用がかかります。おおむね現金で用意することになります。新築なら2〜3%、中古物件なら6〜8%ほどといわれています。頭金は中古物件なら不動産価格の2割ほど用意があるといいでしょう。

住宅ローンについて
● 用意できる現金、無理なく返済できる金額を計算してみましょう。不動産を購入後は、住宅ローンの返済と固定資産税や都市計画税がかかります。マンションなら管理費や修繕積立金もかかります
● どのくらいの期間で支払うか決めましょう。サラリーマンなら定年前を目安に。自営業者も年収(手取り)に占める返済額の割合を「年収負担率」と言います。バランスがいいのは2割ほどと言われています。住宅ローンは長い期間の借り入れになるので、毎月の返済金額は低くめに設定しておきましょう。

不動産情報の集め方
まずは予算と住みたい場所を決め、そのエリアの不動産情報を絞り込んでいきます。
この他にも東京都心の不動産情報を豊富にご用意しています。お気軽にお問い合わせください。
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不動産広告の見方
不動産の販売広告には物件の大切なことが記載されています。よく読んで物件の状況を把握しましょう。わからない場合は不動産会社の担当者に尋ねましょう。疑問に思うことを曖昧なままにしないことが、トラブルを防ぐコツです。
● 所在地 地番表記と登記番号表記の2種類あります。登記番号表記は入居後の地番と異なる場合があります。
● 交通 1分あたり80mで計算しています。1分未満の端数が生じたときは1分として計算。信号の待ち時間や、坂道にかかる時間は含まれません。
● 地目 敷地の姿を表しています。住宅なら宅地と表記してあります。
● 用途地域 周囲の住環境がわかります。例えば商業地域は駅前の賑やかな雰囲気、準工業地帯には近くに工場があることも。閑静な場所を望む人は住居専用地域と表記してあるエリアを選びます。
● 建ぺい率・容積率・敷地面積・建築延面積 : これらは建物面積と敷地面積の関係を示します。
敷地面積×建ぺい率=建築面積。敷地面積×容積率=建築延べ面積。
建ぺい率や容積率は地域によって異なります。土地を買って家を建てる場合は注意をしましょう。
● 総戸数・販売戸数 新築なら総戸数から管理事務室を除いたものが販売戸数です。集合住宅は30戸ほどの戸数からが望ましいといえるでしょう。区分所有の数が少ないと集合住宅としての維持管理に費用がかかり過ぎることがあります。
● 専有面積 広告に掲載してあるのは「壁芯面積」。壁の中心から計算した面積です。それで実際の広さより広い表示になっています。でも、所有権を登記する面積は壁と壁の内側「内法面積」です。税金の優遇措置は、登記面積をもとに行われます。
● 管理費・修繕積立金 マンションの維持管理のための費用は月額で徴収されます。戸数が少ないと費用がかかります。管理費が低すぎる場合は、補修工事を行なう時に別途に費用の徴収があるときも。
● 管理形態 管理の方法を表示。管理会社を表示。常駐か巡回か、また自主管理か委託型の管理かを確認します。
不動産購入の諸費用
不動産購入時の諸費用は物件により金額が異なります。固定資産税の評価額によって変化します。
購入時にかかる諸費用と頭金
住宅の購入時には、頭金、住宅ローンの借入費用、登記費用など、物件価格の他に費用がかかります。ます。これらを一般的に諸費用といいますが、基本的には現金で準備します。
頭金+諸費用+引越し代=不動産購入の自己資金です。
現金で支払う費用
契約・登記関係
印紙税・登録免許税・登記手数料・仲介手数料
住宅ローン関係
印紙税・登録免許税・登記手数料・融資手数料・
団体信用生命保険特約料・火災保険等の保険料・保証料
その他
新築の場合は修繕積立金・新築戸建の場合水道負担金など。後日に不動産取得税。
不動産契約・購入前に準備する書類 等
実印 印鑑証明書 住民票 住民税課税証明 運転免許証またはパスポートなどの身分証明。
収入証明書類
源泉徴収票 (給与所得者)
住民税決定通知書または課税証明書(給与所得者・会社役員)
確定申告書(給与所得以外の所得を申告されている方)
納税証明書(個人事業主)数期分

不動産購入よくある質問  
● 住宅ローンを組めるでしょうか。
A:一定の収入が継続してあり、金融機関の審査を通れば収入に応じた住宅ローンを借入できます。他に借り入れ金があると希望する金額の融資が受けられない場合があります。
● 自己資金はどれくらい必要でしょう?
A:自己資金は、頭金と諸費用の合計です。中古マンションなど中古住宅はへの融資は物件価格の8割ほどとなっています。新築マンションなどは100%の融資となる場合もありますが、借入金には、利息が発生しますので、不動産購入はなるべく多く現金を使用することをお奨めします。
● 住宅ローン、変動金利と固定金利、どちらがいいでしょう?
A:金利の上昇時期は固定金利、金利の下降時には変動金利です。
● 住宅ローンの上手な返済方法はありますか?
A:借り入れ元金の一部を返済する「繰り上げ返済」をおすすめします、方法には2つあります。主流は1の期間短縮タイプです。
1.返済額は変更しないでローン期間を短縮。
2.返済額を変更してローン期間はそのまま。
● 「月々わずかな返済」と、広告に書いてありますが
A:ボーナス併用払いになっていないでしょうか。今の時代はボーナスをあてにした返済方法はあまりお勧めできません。また、支払い期間が長くなっていませんか?その場合は月々の返済額低くなります。
数十年の返済期間で見ると、ずいぶん多額の費用を不動産に投入することになります。
不動産購入・不動産保有時の税金
1.印紙税
契約書(不動産の売買契約書・住宅ローン借入のための金銭消費貸借契約書)に規定の印紙を貼って消印します。
不動産売買契約書なら 1千万円超5千万円以下 1.5万円・5千万円超 1億円以下 4.5万円
金銭消費貸借契約書なら1千万円超5千万円以下 2万円・5千万円超 1億円以下 6万円
2.登録免許税
不動産を購入すると所有権移転登記や所有権保存等をします。その登記にかかる税金です。購入した不動産の所有を第三者に証明します。税率は登記の種類によって違いますが、課税標準(固定資産税評価額)×税率となります。また金銭消費貸借契約をした時は抵当権設定の登記を行ないます。
*所有権の保存・抵当権の設定の登記を依頼する場合司法書士の手数料等が必要です。
3.不動産取得税
不動産を取得したときにかかる地方税です。税額は固定資産税評価額の4%が原則です。が平成18年3月31日までは3%の税率です。一定の要件を満たす住宅の場合は課税標準のから控除があります。不動産購入後しばらくすると納税通知書が送られてきます。
4.消費税 5%
仲介手数料・住宅ローン事務手数料・建物購入代金(個人が売主で自宅を売却する場合は課税されません)。土地は非課税です。
5.固定資産税と都市計画税
毎年1月1日時点での登記簿上の所有者に対して課税されます。中古マンションを購入する時は一般的に日割りで清算します。

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